Ingatlanpiacról a logisztikai cégek szemszögéből

Beck Tamást, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának magyarországi igazgatóját látta vendégül az MLBKT Műszaki Tagozata legutóbbi ülésén. A tagozat tagjai a raktárpiacot befolyásoló tényezőkre és az ígéretes fejlesztési irányokra voltak kíváncsiak elsősorban.

A magyarországi földárak alakulásával kapcsolatban Beck Tamás elmondta, hogy az ipari telekárakat elsősorban a kereslet és a kínálat határozza meg, a legfontosabb befolyásoló tényező (nagyjából fontossági sorrendben) az ingatlan makro és mikro régión belüli elhelyezkedése (illetve ehhez kapcsolódóan megközelíthetősége), a felhasználás jellege (övezeti besorolása), a konkrét beépítési paraméterek (illetve a részletes szabályozás megléte), közművesíthetőségének költségei, a terepadottságok, valamint a rizikófaktorok (régészet, szennyezés, jogi, szolgalmak stb.).

Az elmúlt kb. 10 évben a telekárak lineáris, lassú emelkedő pályájú emelkedése volt megfigyelhető, míg az elmúlt két évben inkább stagnálása, némi csökkenése. Jelenleg a piacot a vevők hiánya és az eladók értékesítési motiválatlansága jellemzi (inkább kivárnak), a vevők jóval nagyobb diszkontot várnának el, ezen hatások összessége egy tranzakciók nélküli piacot eredményez.

A fejlesztők által épített, többépületes logisztikai parkok jellemzően 10-30 ha területűek, a legnagyobbak sem lépik túl az 50 ha területet. Általában a nagyobb területeket kedvezőbb áron lehet megvásárolni, mint a kisebb területeket, viszont ez elsősorban az elhelyezkedéssel függ össze, a kisebb területű parkok általában közelebb fekszenek a centrumhoz, elsősorban az okozza ezek magasabb árát. Külön kiemelendőek a Budapesten belüli, kisebb területű, ún. városi logisztikai központok, ezek jellemzően 2-6 ha területen valósulnak meg, ezen területek a telekárai nagyjából duplája az M0-ás melletti nagyobb telkekének.

Drágább földár elméletileg ösztönözné a magasraktárak és a járulékos berendezések iránti keresletet, ahogy ez nyugat-európában is megfigyelhető (mint pl. Németország esetében), azonban Magyarországon rövid és középtávon nem várhatók olyan magas telekárak, hogy csak a telekárak okán magasraktárak épüljenek, egyelőre a volumenek nem érik el azt a mértéket, hogy ez minden szempontból (operációs, gazdaságossági) szélesebb körben elterjedjen. Persze a magas ár nem beruházás ösztönző. Területi előnyeinket lehetne hangsúlyozni pl intermodális parkok kialakításával.

A magas ár relatív fogalom, amennyiben egy vállalkozás azt ki tudja termelni, vagy egy befektető ezt a bérleti díjban érvényesíteni tudja, úgy ez elvileg nem akadály, illetve gyakran ezen tényezők visszahatnak a telekárra (?mi fér bele? elven). Az intermodális parkok tekintetében viszont látszik, hogy gyenge a kereslet ezen a téren, egy-két jól működő intermodális park kivételével, ahova a meglévő igények koncentrálódni tudtak/tudnak, gyors vagy exponenciális fejlődés nem várható ezen a téren. Fő visszafogó tényező a magyar (fogyasztói) piac relatíve kis mérete, másfelől a hazai vasúti logisztika ismert problémái.

A Műszaki Tagozat következő ülésére június 10-én kerül sor.