A logisztikai ingatlanpiac a koronavírus-járvány idején
Az ellátási láncok működése továbbra is kulcsfontosságú. Miközben rövid távon a piaci körülmények bizonytalanok, egyre valószínűbb, hogy a gazdaság recesszióba fordul. A Prologis öt olyan területet azonosított, amelyek a piaci körülményekre hatással vannak. A jelenlegi folyamatok nyomán két új, strukturális keresletet ösztönző tényező megjelenése figyelhető meg: (1) igény a további készletek iránt, amely abból fakad, hogy az ellátási láncok a hatékonyság helyett az ellenállóságra törekszenek, és (2) az e-kereskedelem bővülésének újbóli felgyorsulása.
Öt tényező, amely a rövid távú logisztikai piaci feltételeket alakítja:
- Koronavírus és recesszió. A koronavírus-járvány terjedése az Egyesült Államokban és Európában, valamint a nyomában hozott korrekciós intézkedések egyaránt jelentős mértékűvé váltak. A járvány által leginkább sújtott piacokon a gazdasági aktivitás szinte teljesen leállt, amely igen kockázatos helyzetet teremtett a kis- és középvállalkozások számára. E folyamatok a logisztikai ingatlanok iránti keresletre is negatívan hatnak, ám a visszaesés mértéke jelenleg még nem ismert. A gyengülő gazdasági kilátásokra reagálva a világon mindenhol jelentős fiskális és monetáris ösztönző intézkedéseket vetettek be.
- Erőteljes lendület. Az elmúlt évek során az ügyfelek logisztikai ingatlanok iránti kereslete folyamatosan felülmúlta a várakozásokat. A kereslet évi mintegy 23-28 millió négyzetméterrel bővült az elmúlt néhány évben, amelyet az ellátási láncok modernizációja és az e-kereskedelem hajtott. Az Egyesült Államokban az üresedési ráták a 2010-es 10%-ról történelmi mélységbe, 5% alá estek 2019-ben, amely 280 bázisponttal volt kevesebb, mint az előző ciklus mélypontja. Ezen a szinten több mint 32,5 millió négyzetméternyi újonnan átadott üres helyszín kellene a piacon ahhoz, hogy a 7%-os egyensúlyi arány visszaálljon.
- Ellenálló működés a változatos kereslet közepette. A teljes bérbeadási tevékenység februárban és március elején változatlan maradt, még a járvány terjedése ellenére is. A helyszíneken azon ügyfelek részéről tapasztalunk aktivitást, akik (e-kereskedelmi csatornán vagy a bolti készletek gyors feltöltésén keresztül) alapvető, mindennapi szükségleteket elégítenek ki, mint például az élelmiszerek és italok, fogyasztási cikkek és általános kiskereskedelmi termékek.
- Kínából érkező szállítmányok. Egyszeri növekedést várunk, ahogy az ellátási láncokon keresztül megindul a termékek áramlása Kínából. Vannak ügyfelek, akik a jelentős mennyiségű pótlólagos áru áprilisi és májusi várható beérkezése folytán a kapacitások miatt aggódnak. Az elmúlt héten az Egyesült Államokban a nyugati partvidéki teheráru-szállítások garantált azonnali díjai 18%-kal emelkedtek, mivel a vállalatok a limitált szállítási kapacitásokért versenyeznek.
- Az új fejlesztések lelassulása. A fejlesztők részéről megindult az új fejlesztések késleltetése, emellett az építkezések pénzügyi finanszírozásának lehetőségei is szűkültek. Ez a trend markánsabban érinti a spekulatív projekteket, mint a build-to-suit fejlesztéseket. Mindemellett a járvány által leginkább érintett területeken a szigorodó munkaügyi előírások és az önkormányzati ellenőrzések szüneteltetése következtében a már megkezdett projektek fejlesztési üteme lelassult. Néhány ilyen trend valószínűleg már a márciusi és a 2020. első negyedéves volumen számaiban is megmutatkozik majd.
Fókuszban a strukturális mozgatórugók. A koronavírusról szóló első riportunkban úgy találtuk, hogy a jelenlegi stresszhatást követően, a növekvő készletmennyiség és az e-kereskedelem bővülésének felgyorsulása (stay-at-home economy) eredményeként a logisztikai ingatlanpiacon a kereslet megugrása várható. Az elmúlt hetekben a piacon tapasztalt aktivitás ezeket az új strukturális mozgatórugókat igazolja.
Az ellátási láncok a hatékonyság helyett az ellenálló működést részesítik előnyben, amely a készletek növekedéséhez vezet. A készlethiányok és a bevételkiesések rendszeressé váltak az elmúlt hetekben, amelyből valószínűsíthetően az ellátási láncok is levonják a szükséges következtetéseket, különösen amiatt, hogy (a jelentősen alacsony kamatlábak mellett) a készletezés költsége csökken. Továbbá az ellátási láncokon végiggyűrűző volatilitás – először a lassulás, majd most a termékek hirtelen megnövekedett mennyisége – miatt a vállalatok számára a rugalmasság és az üzletmenet folytonosságának biztosítása válik elsődlegessé. Az amerikai piacon megfigyelhető reál készletezési előrejelzések alapján a vállalatok teljes készletmennyiségének 5%-os növekedése mintegy 46-65 millió négyzetméternyi keresletbővülést eredményezne.
Az e-kereskedelem bővülésének felgyorsulása. Az online vásárlás felbecsülhetetlen fontosságú ezekben az időkben. Több fogyasztó választja a házhoz szállítást, olyanok is, akik korábban ódzkodtak az online vásárlástól. Rekordszámban töltik le például az élelmiszer-házhozszállítási applikációkat, az online keresések száma az „élelmiszer házhozszállítás” kifejezésre pedig tavaly márciushoz képest világszinten 450%-kal nőtt. Úgy tűnik, a koronavírus-járvány katalizátorként hatott a vásárlók viselkedésének megváltozására, amely a bővülés ütemének gyorsulásához és az online megvásárolható termékek körének kiszélesedéséhez vezet.
A rövid távú kilátásokat a bizonytalanság jellemzi. A recessziók összességében kevesebb gazdasági aktivitást eredményeznek, valamint késleltetik az ügyfelek döntéshozatalát bármely típusú ingatlan esetében, ideértve a logisztikai ingatlanokat is.
(prologiscee)