A közép- és kelet-európai (CEE) régió 2025-ben egyértelmű fordulóponthoz érkezett: a kivárást a megvalósítás váltotta fel, miután a befektetési volumen a régió hat fő piacán összesen 11,6 milliárd euróra emelkedett, ami 31%-os éves növekedést jelent a Colliers legfrissebb elemzése szerint. A fellendülést a fegyelmezett hozamvárakozások, az árak stabilizálódása és a likviditás visszatérése támogatta – mindezt egyre inkább belföldi és regionális befektetők vezették.

Két visszafogott év után az alapvető szegmensek ismét lendületet vettek. Az irodapiac újra erőre kapott, ahogy az értékek stabilizálódtak a kínálatban szűk belvárosi (CBD) lokációkban; az ipari és logisztikai szektor továbbra is profitált a hosszú távon előrelátható, bérleti szerződések által biztosított bevételekből és a gyártási szektor ellenállóképességéből; a szállodák a turizmus teljes helyreállásával párhuzamosan erősödtek; míg a retail parkok újra igazolták, hogy gazdasági ciklusokon átívelően stabil befektetési eszköznek számítanak.

2025 egyik meghatározó jellemzője a belföldi tőke kiemelkedő szerepe volt, különösen Csehországban és Lengyelországban, ahol a helyi befektetők határozottan betöltötték az óvatosabb globális szereplők által hagyott űrt. Ez a változás nemcsak a tranzakciós aktivitást tartotta fenn, hanem a régió befektetési dinamikáját is átalakította.

Csehország történelmi mércét állított fel

Csehország egyértelműen a régió legerősebb teljesítményét nyújtotta: 4,3 milliárd eurós befektetési volumennel minden idők legmagasabb értékét érte el. A piacot döntően belföldi ingatlanalapok és magántőke vezérelte, ami a globális volatilitás ellenére is ritka stabilitást és gyors végrehajtást eredményezett. A cseh befektetők regionális szinten is aktívak voltak: közel 600 millió eurót fektettek be Lengyelországban, valamint 266 millió eurót Szlovákiában, tovább erősítve Csehország pozícióját Európa egyik legellenállóbb befektetési piacaként.

Az év végi zárások feltárták a lengyel piac likviditását

Lengyelország megőrizte vezető szerepét a régióban 4,5 milliárd eurónyi tranzakcióval. Bár a főbb volumenadatok első pillantásra mérsékeltebbnek tűntek, az alapvető piaci dinamika jelentősen erősödött: az ügyletek közel 40%-a az utolsó negyedévben zárult, ahogy az árképzés egyre világosabbá vált. A belföldi tőke történelmi csúcsra, közel 860 millió euróra emelkedett, miközben továbbra is élénk kereslet mutatkozott az irodák, logisztikai portfóliók, retail parkok és a lakóingatlan-szegmens iránt.

A likviditás újra aktivizálódik a régióban

A CEE-régió egészében a finanszírozási feltételek érdemben javultak. A prime hozamok nagyrészt stabilizálódtak, az adósságpiacok újranyíltak, a bankok ismét növekvő érdeklődést mutattak az „A kategóriás” jövedelemtermelő eszközök iránt, miközben maga az ingatlanfinanszírozás is versenyképes befektetési termékké vált. A kiemelt tranzakciók – a prágai Palladium és Myslbek, valamint a lengyel Eko Okna mérföldkőnek számító sale-and-leaseback ügylete – megerősítették, hogy a prime vegyes funkciójú kiskereskedelmi ingatlanok és a gyártáshoz kötődő logisztikai platformok esetében az árak piaci szinten kiegyenlítődtek, lehetővé téve a tranzakciók megvalósulását, és meghatározva 2026 elejének piaci hangulatát.

A régió más piacain Magyarország 0,8 milliárd euróra erősödött vissza, amelyet az irodapiac élénkülése, az erős turizmus és az ázsiai elektromosjármű-ellátási láncokhoz kapcsolódó gyártási beruházások támogattak. Románia 0,5 milliárd eurós volumene mögött rendkívül erős bérlői fundamentumok húzódnak meg, különösen a logisztikai szegmensben. Szlovákia közel 1 milliárd euróhoz közelített, elsősorban a kiskereskedelmi konszolidációnak köszönhetően. Bulgária 0,4 milliárd eurón stabilizálódott, miközben a befektetői bizalom erősödött a 2026. januári euróbevezetést megelőzően. 

2026-os kilátások: megalapozott lendület

Előretekintve a Colliers mérsékelt növekedést prognosztizál a befektetési volumenekben 2026-ban. A vételi és eladási árak közötti különbségek tovább szűkülnek, a bankok továbbra is hajlandóak finanszírozni a prime és hosszú távú bevételt biztosító eszközöket, miközben a befektetők egyre magabiztosabban strukturálnak egyedi eszközalapú core és core+ tranzakciókat. A CEE-régió megújult pozíciója európai „biztonságos menedékként” egyre több olyan tőkét vonz, amely számára az jövedelembiztonság, a bérleti díjnövekedés és a fundamentumok továbbra is valódi értéket képviselnek. Az infláció enyhülésével, a kamatok fokozatos csökkenésével és az ismét működő adósságpiacokkal a CEE egy önmagát erősítő fellendülés küszöbén áll. Ahogyan azt 2025 is bizonyította: amikor az eszközök piaci realitásokat tükröző árazással jelennek meg, gyorsan és határozottan gazdára találnak.

„Amit 2025-ben láttunk, az nem a túlzott optimizmus visszatérése volt, hanem a realizmusé” – mondta el Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, CEE. „A befektetők azért térnek vissza a CEE-piacra, mert végre összhangba került az árazás, a finanszírozás és a bérlői fundamentumok.”

A riport az alábbi linken tölthető le: 

https://www.colliers.com/hu-hu/research/cee-investment-scene-2025-2026 

Forrás: Colliers